里加 · 长期持有雷达 / Riga · Buy-to-hold radar

买得对，租得稳。Buy right. Rent steady.

2434 套里加在售公寓，按持有收益与现金回报排序——每套都附上入选理由。2434 live Riga listings, ranked by hold yield and cash-on-cash — each with the reason it made the cut.

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入选逻辑 / How a listing earns its rank
持有收益 / Hold yield25%

净租金收益率是第一权重；低于 4% 或 DSCR<1 的房源会被降级或否决。

区域增值 / District upside20%

Center、Agenskalns、Teika 等流动性区域给更高增值权重。

能效与流动性 / Energy + liquidity20%

旧楼高供暖成本、非标准面积、弱流动性都会扣分。

现金回报 / Cash-on-cash15%

用保守贷款和成本假设看真实现金流，不只看毛租金。

价格纪律 / Price discipline15%

按区域中位价和最高纪律出价判断，不追挂牌价。

翻新潜力 / Reno signal5%

翻新只作为附加 upside；最终仍要靠出租和成交参考兜底。

值得进一步看 / Investigate21通过收益与数据质量门槛
先核实 / Verify first234先打电话，不急着看房
强数据 / Strong data1912可比样本与基础数据较完整
备忘录覆盖 / Memo coverage2432/2432每套当前房源都有决策备忘录

房源状态分布 / Verdict distribution

点击跳转筛选 / Click to filter

区域机会热度 / District heat

值得看 + 先核实 / Investigate + Verify
第一步 / Step 1

今日优先房源 Today’s shortlist

最多 10 套。点击任意房源即可打开完整双语决策备忘录。

查看全部 2432 套 / View all
判断方法 / Method

先过闸门，再看排序 Gates first, ranking second

  1. 1
    硬性否决 / Hard gates

    产权/楼体严重风险、DSCR<1、净收益低于 4%、低能效且无翻新催化会被压到底部。Fatal risks, DSCR<1 and weak net yield sink the listing.

  2. 2
    权重评分 / Weighted score

    HoldScore 权重为 25/15/20/15/10/10/5，翻售利润只是参考，不是主排序。Flip profit is secondary.

  3. 3
    数据可信度 / Evidence quality

    异常面积、物业类型不明、每平方米价格异常或样本不足会自动转为“先核实”。Thin or abnormal data becomes Verify first.

看懂雷达 / Reading the radar

把每个数字讲清楚 Every number, in plain language

不用任何金融背景也能看懂。先看数字从哪来，再看每个指标到底是什么意思，最后用一套真实房源走一遍完整算账。

1数字从哪来 / Where the numbers come from

挂牌价、面积这类是抓来的真实数据；售价、利润这类是用公开的财务假设算出来的。来源都可追溯、可调整。

SS.lv

拉脱维亚最大的房产网站。挂牌价、面积、地址、楼层、楼体类型、照片，全部实时抓取。本轮在线 2434 套。

房源原始数据 / raw listings
Brokalys

里加成交与参考价数据库。用来估算“装修好能卖多少”以及挂牌价到成交价的折扣；访问有 cooldown 保护。

成交对标 / comps
财务假设 / Assumptions

利率、印花税、中介费、增值税、翻修成本、持有 6 个月、利润税 20% 等，全部写在模型里，可随时改。

模型参数 / config
区域中位价 / Medians

每个区的每平米中位价，用来判断一套房子贵不贵、退出价格是否合理。

价格基准 / benchmark

2关键指标词典 / The metrics, explained simply

页面上每张卡片、每份备忘录都在用这些词。下面是大白话定义 + 计算公式 + 一句话提示。

挂牌价Asking price

卖家在 SS.lv 上贴出来的要价。这是原始数据，不是我们算的，也几乎从来不是你最终该付的价。

直接来自 SS.lv 房源页

例：卖家挂 EUR 67,541

预估售价Estimated resale

装修好之后，这套房大概能卖多少。取同区域、面积最近的成交与在售样本，再乘以面积并按楼体/楼层/装修微调。

参考单价 EUR/m² × 面积 × 调整

来源：Brokalys 成交 + 同区房源

最高纪律出价Max disciplined bid

你最多能出的购入价。倒着算：从预估售价里扣掉所有成本和目标利润，剩下的就是上限。

反推目标回报后的购入价

挂牌价 > 最高出价时，砍不动就跳过。

税后利润 + 回报率After-tax profit & ROI

卖房净到手，减去全部成本，再扣掉利润税，剩下的才是真利润。回报率是利润占总投入的比例。

利润 = 售价净额 - 总成本 - 20% 利得税
ROI = 利润 ÷ 总成本

总成本 = 购入 + 翻修 + 购入费 + 持有 + 卖出费

安全边际Margin of safety

房价还能跌多少，你才到保本线。正数 = 有缓冲垫；负数 = 现价已经在亏钱区。

(预估售价 - 保本售价) ÷ 预估售价

保本售价 = 总成本 ÷ 0.92，约等于扣掉卖出费用后的到手比例。

现金回报 & 毛收益Cash-on-cash & yield

换个角度：不卖、长期收租，每年现金回报多少。现金回报已扣掉税费、空置、维护、供暖；毛收益是没扣成本的粗略版。

现金回报 = 年净租金 ÷ 投入现金
毛收益 = 年租金 ÷ 购入价

现金回报 8% ≈ 光收租，本金约 12 年回本。

3一套真实房源，怎么算账 / One real listing, start to finish

这是系统跑过的一份真实备忘录。同样这套算账，会对每一套在售房源各跑一遍。

Chaka 133 Centre125 m² · 4 · Centre · 翻售测算 / Flip case

结论：值得进一步看 / INVESTIGATE
挂牌价 / Seller's ask来自 SS.lv，未经计算 / raw from SS.lv
EUR 67,541
① 购入价 / Purchase基准情景假设按挂牌价买入 / base case buys at ask
EUR 67,541
② 翻修 / RenovationEUR 200/m² × 125 m²
+ EUR 25,000
③ 购入费用 / Buy costs印花税 1.5% + 公证登记等固定成本
+ EUR 1,613
④ 持有 6 个月 / HoldingEUR 200/月 × 6
+ EUR 1,200
= 总成本 / Total cost
EUR 95,354
预估售价 / Estimated resale来自区域成交对标 / from comps
EUR 154,811
⑤ 卖出费用 / Selling costs中介、税费与交易摩擦的保守估算
- EUR 10,837
= 卖出净到手 / Net proceeds
EUR 143,974
税前利润 / Pre-tax profitEUR 143,974 - EUR 95,354
EUR 48,620
资本利得税 / Capital gains tax20%，仅对正利润 / only on a profit
-EUR 9,724
税后利润 / After-tax profit
EUR 38,896
回报率 / ROI40.8%
安全边际 / Safety25%
保本售价 / Break-evenEUR 154,811
最高纪律出价 / Max bidEUR 73,010

读懂它：现价买入的模型税后结果是 EUR 38,896，安全边际是 25%。如果现价不够好，就用最高纪律出价 EUR 73,010 作为电话砍价上限；砍不到，直接跳过。

4为什么这样配权重 / Why the weights are set this way

核心信念：宁可错过，不要踩雷；现金流优先于纸面利润。先过硬门槛，再加权打分，最后看数据可信度。

25%
持有收益Hold yield

权重最高，因为这是“买来收租、长期持有”的工具。能不能稳定收到租金，是第一位的。净租金收益率低于 4%、或租金连贷款都覆盖不了的房源会被直接降级。

20%
区域增值District upside

房子值不值钱，地段占一大半。Center、Agenskalns、Teika 这些需求稳、好出租也好转手的区给更高权重。

20%
能效与流动性Energy + liquidity

拉脱维亚冬天供暖很贵，旧楼能效差会直接吃掉租金回报；面积怪、户型偏的房子将来也更难转手。

15%
现金回报Cash-on-cash

用真实贷款利率和持有成本，看你口袋里每年实际进多少现金，而不是被漂亮的毛租金数字骗了。

15%
价格纪律Price discipline

再好的房子也不能追价。模型先给最高纪律出价，超过上限就只适合砍价，不适合冲动看房。

5%
翻新潜力Reno signal

翻新 upside 只做加分项。它能提高回报，但不能替代租金、地段、能效和价格纪律。

第二步 / Step 2

全部房源 All listings

需要深入研究时再使用筛选器。默认先显示最值得行动的结果。

找到 0 套 / results
结论 / Verdict房源 / Listing价格纪律 / Price翻售 / Flip出租 / Rent数据 / Evidence操作 / Actions
数据运行记录 / Data operations log需要排查刷新问题时再打开 / Open only for troubleshooting
成功 / Success 2026-06-28T17:08:47+03:00 0.1 秒 / sec · 3521 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv跳过
成交参考 / Brokalys跳过
仪表盘 / Dashboard2432 行 / rows
上线 / Cloudflare成功
成功 / Success 2026-06-28T16:25:02+03:00 0.1 秒 / sec · 3521 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv跳过
成交参考 / Brokalys跳过
仪表盘 / Dashboard2432 行 / rows
上线 / Cloudflare成功
成功 / Success 2026-06-28T16:11:03+03:00 75.5 秒 / sec · 3521 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv+45，总计 3521；SS.lv 在线 2434
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上线 / Cloudflare成功
成功 / Success 2026-06-28T16:10:38+03:00 0.2 秒 / sec · 3476 条 / listings
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上线 / Cloudflare跳过
成功 / Success 2026-06-27T01:23:08+03:00 0.1 秒 / sec · 3476 条 / listings
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上线 / Cloudflare成功
失败 / Failed 2026-06-27T01:17:45+03:00 114.6 秒 / sec · 3476 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv+2，总计 3476
成交参考 / Brokalys缓存 118，参考 5823
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上线 / Cloudflare失败
失败分类 / Failurecloudflare-deploy · Cloudflare deployment failed
  • Brokalys 本轮触发 429 限流；保留已有参考数据
  • Deploy Cloudflare Pages failed: Sensitive diagnostic omitted
成功 / Success 2026-06-27T01:11:47+03:00 0.1 秒 / sec · 3474 条 / listings
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上线 / Cloudflare成功
失败 / Failed 2026-06-27T01:10:35+03:00 47.4 秒 / sec · 3474 条 / listings
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上线 / Cloudflare失败
失败分类 / Failureonline-verification · Published page did not pass verification
  • online verification failed: unexpected page identity or row count (HTTP 200)
成功 / Success 2026-06-27T01:08:31+03:00 0.1 秒 / sec · 3474 条 / listings
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失败 / Failed 2026-06-27T00:21:23+03:00 42.6 秒 / sec · 3474 条 / listings
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仪表盘 / Dashboard2407 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
  • online verification failed: unexpected page identity or row count (HTTP 200)
失败 / Failed 2026-06-27T00:18:21+03:00 42.6 秒 / sec · 3474 条 / listings
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上线 / Cloudflare失败
  • online verification failed: unexpected page identity or row count (HTTP 200)
失败 / Failed 2026-06-27T00:13:56+03:00 110.3 秒 / sec · 3474 条 / listings
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房源刷新 / SS.lv+0，总计 3474
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上线 / Cloudflare失败
  • online verification failed: unexpected page identity or row count (HTTP 200)
失败 / Failed 2026-06-27T00:06:40+03:00 96.8 秒 / sec · 3474 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv+0，总计 3474
成交参考 / Brokalys跳过
仪表盘 / Dashboard2408 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
  • online verification failed: unexpected page identity or row count (HTTP 200)
失败 / Failed 2026-06-27T00:04:42+03:00 46.4 秒 / sec · 3474 条 / listings
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房源刷新 / SS.lv跳过
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仪表盘 / Dashboard2408 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
  • online verification failed: unexpected page identity or row count (HTTP 200)
失败 / Failed 2026-06-27T00:03:18+03:00 69.1 秒 / sec · 3474 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv+4，总计 3474
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仪表盘 / Dashboard2408 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
  • Deploy Cloudflare Pages failed: Sensitive diagnostic omitted
失败 / Failed 2026-06-26T21:19:11+03:00 3.9 秒 / sec · 3470 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv跳过
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仪表盘 / Dashboard2410 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
  • Deploy Cloudflare Pages failed: Sensitive diagnostic omitted
失败 / Failed 2026-06-26T21:17:12+03:00 93.0 秒 / sec · 3470 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv+0，总计 3470
成交参考 / Brokalys缓存 118，参考 5823
仪表盘 / Dashboard2410 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
  • Brokalys 本轮触发 429 限流；保留已有参考数据
  • Deploy Cloudflare Pages failed: Sensitive diagnostic omitted
成功 / Success 2026-06-26T21:15:57+03:00 65.9 秒 / sec · 3470 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv+0，总计 3470
成交参考 / Brokalys跳过
仪表盘 / Dashboard2410 行 / rows
上线 / Cloudflare跳过
失败 / Failed 2026-06-26T21:09:55+03:00 104.9 秒 / sec · 3470 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv+4，总计 3470
成交参考 / Brokalys缓存 118，参考 5823
仪表盘 / Dashboard2413 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
  • Brokalys 本轮触发 429 限流；保留已有参考数据
  • Deploy Cloudflare Pages failed: deploy.sh: line 4: <local>/Library/Mobile Documents/com~apple~CloudDocs/AI-Workspace/20_Projects/deploy.sh: No such file or directory
成功 / Success 2026-06-26T20:01:35+03:00 0.1 秒 / sec · 3466 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv跳过
成交参考 / Brokalys跳过
仪表盘 / Dashboard2411 行 / rows
上线 / Cloudflare跳过
成功 / Success 2026-06-26T20:01:05+03:00 1.4 秒 / sec · 3466 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv跳过
成交参考 / Brokalys跳过
仪表盘 / Dashboard2411 行 / rows
上线 / Cloudflare跳过
失败 / Failed 2026-06-26T19:43:24+03:00 56.4 秒 / sec · 3466 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv跳过
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仪表盘 / Dashboard2411 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
  • online verification failed: unexpected page identity or row count (HTTP 200)
失败 / Failed 2026-06-26T19:39:05+03:00 103.9 秒 / sec · 3466 条 / listings
数据库 / Databaseok
房源刷新 / SS.lv+236，总计 3466
成交参考 / Brokalys缓存 118，参考 5823
仪表盘 / Dashboard2411 行 / rows
上线 / Cloudflare失败
线上地址 / URL未发布
  • Brokalys 本轮触发 429 限流；保留已有参考数据
  • Cloudflare project config is missing
成功 / Success 2026-06-19T19:44:19+03:00 2.0 秒 / sec · 3230 条 / listings
数据库 / Databaseok
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仪表盘 / Dashboard2614 行 / rows
上线 / Cloudflare跳过
成功 / Success 2026-06-19T19:42:30+03:00 1.6 秒 / sec · 3230 条 / listings
数据库 / Databaseok
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仪表盘 / Dashboard2614 行 / rows
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成功 / Success 2026-06-19T19:37:34+03:00 1.6 秒 / sec · 3230 条 / listings
数据库 / Databaseok
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仪表盘 / Dashboard2614 行 / rows
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成功 / Success 2026-06-19T19:33:22+03:00 1.8 秒 / sec · 3230 条 / listings
数据库 / Databaseok
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仪表盘 / Dashboard2614 行 / rows
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成功 / Success 2026-06-19T19:29:51+03:00 1.7 秒 / sec · 3230 条 / listings
数据库 / Databaseok
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仪表盘 / Dashboard2614 行 / rows
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成功 / Success 2026-06-19T19:28:17+03:00 2.3 秒 / sec · 3230 条 / listings
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仪表盘 / Dashboard2614 行 / rows
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成功 / Success 2026-06-19T19:27:24+03:00 1.6 秒 / sec · 3230 条 / listings
数据库 / Databaseok
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仪表盘 / Dashboard2614 行 / rows
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